Naujienos
Statantiems būstą – statybų techninis prižiūrėtojas
Nusprendus išsikelti iš buto, esminis klausimas – būstą įsigyti ar statyti pačiam. Norint pasirinkti optimaliausią variantą reikia atkreipti dėmesį į vietą, kurioje norite gyventi, būsimo namo projektą ir lūkesčius, kuriuos jis turės atitikti. Statybas pradėję asmenys dažnai pamiršta reikalavimus ir rizikuoja mokėti baudas. Viena tokių prievolių – samdytis statybos techninius prižiūrėtojus.
Statantiems būstą - statybų techninis prižiūrėtojas
Apsispręsti, ar šeimai geriau statytis ar pirkti namą gali padėti tik jie patys. Jeigu šeima dirba intelektualų darbą, džiaugiasi jį dirbdami, ir yra visiškai nesuinteresuoti statybos priežiūra – jie vienareikšmiškai suvokia, kad pastatyto namo įsigijimas leidžia jiems sutaupyti daug laiko ir sveikatos bei per tą laiką jie dirbdami savo darbą uždirba daugiau nei sutaupytų patys viską darydami. Visai kas kita, kai to imasi pats specialistas, kuris išmano statybų procesus ir priežiūrą. Jam bus daug paprasčiau organizuoti statybos procesą pagal savo poreikius.
Įvertinant namui skirtus kaštus, permokėti galima ir statant, ir perkant namą. Profesionalios statybos įmonės neretai gauna nuolaidas įvairioms medžiagoms, o namą statant savarankiškai atsiranda rizika priimti klaidingus konstrukcinius sprendimus, pasirinkti pigias, bet nekokybiškas medžiagas.
Sumokėję šiandien pigiau, kartais galite per ilgesnį laikotarpį prarasti daug ženklesnę pinigų sumą. Vienintelis svarbus aspektas, kurį reikėtų suprasti – tai jeigu perkate sklypą ir planuojate samdyti statybininkus, teoriškai Jums atpigs darbai, nes statybininkai neprisiims rizikos dėl investuotų lėšų sau – tai yra jie gaus užsakymą ir tai yra mažiau rizikinga nei pastatyti ir laukti pirkėjo.
Nuo galimo broko išgelbės specialistų konsultacija
Bene dažniausiai žmonės bijo pirkdami namą gali nepastebėti trūkumų, tad brokeris pataria į namo apžiūrą pasikviesti nepriklausomą statybos ekspertą, kuris atliktų namo ekspertizę. Tačiau nutikus taip, kad namas vis dėlto buvo pastatytas netinkamai, interesus gali apsaugoti Lietuvos Respublikos įstatymai. Todėl tikrai labai svarbu ar naujos statybos namą statė legaliai veikianti įmonė, ar statybininkai turi leidimus ir galės vykdyti garantinį aptarnavimą pagal įstatymus.
Žmonės, kurie priima sprendimą statyti namą patys dažniausiai susiduria su keliomis pagrindinėmis klaidomis:
Sunkumai sklype – keičiant sklypo paskirtį, įsivertinant grunto sudėtį, neįvertinant komunikacijų atvedimo kaštų;
Neįvertina visų išlaidų – labai svarbu prieš statant namą, pasidaryti biudžetą, numatyti rezervą, tiksliai įvertinti medžiagų, darbų kainas, rinkos dėsnius (šiandien medžiagos ir darbai kainuoja tiek, bet vėliau jie gali brangti). Derėtų apgalvoti visas išlaidas, įvertinti darbų organizavimo formą (ar pats užsiims statybų priežiūra, ar samdys darbų vadovą), sudaryti tikslias sutartis su paslaugų tiekėjais – labai svarbu numatyti darbuotojams sankcijas už vėlavimus;
Neįvertinamos laiko sąnaudos – nusprendę statytis patys neretai žmonės neįsivaizduoja realių laiko sąnaudų, dažnai pamiršta paskaičiuoti kiek laiko jie sugaišta. Taigi jeigu Jums namo statyba teikia malonumą ir džiaugsmą, tai yra puiku – kuo daugiau praleidžiate laiko statybose, tuo Jums maloniau, bet jeigu Jūs norėjote sutaupyti, tai užduokite sau klausimą, o kiek aš uždirbčiau pinigų per tą laiką dirbdamas tiesioginį darbą, užsiimdamas savo verslu ar kiek daug teigiamų emocijų būčiau gavęs, jeigu tą laiką praleisčiau turiningai ilsėdamasis;
Klaidingai įsivaizduojami terminai – ne paslaptis net ir statybinės kompanijos dažnai turi per daug optimistinių darbų atlikimo lūkesčių, o ką jau kalbėti apie individualiai nusprendusius užsiimti statyba. Teoriškai labai dažnai žmonės priima sprendimą, kad ant namų valdos sklypo per pusmetį pastatys namą ir jame įsikurs, bet kartais vien statybos leidimo gavimas užtrunka tokį laiko tarpą, ką jau kalbėti, kad priklausomai nuo sezono dažnai neįmanoma surasti specialistų, pagalbininkų, ypač jeigu buvo numatytas kuklus statybos darbų atlyginimų biudžetas.
Jeigu pasirinksite namą statyti patys, būtinai turėtumėte pasikonsultuoti su profesionaliu statybos darbų vadovu, kuris visuomet pateiks gausybę patarimų, ką ir kaip vertėtų atlikti, kokie sprendimai kiek kainuoja ir kokią naudą atneša, pasakys, kiek gali trukti Jūsų svajonių namo statyba.
Statytis namą pačiam – pigiau
Vienareikšmiškai galima sakyti, kad matuojant vien piniginio skirtumo išraiška ir nevertinant savo fizinių ir psichologinių sąnaudų, statytis namą pačiam gaunasi pigiau. Tačiau jeigu esate nepasitikintis, mėgstantis kontroliuoti kiekvieną smulkmeną ir vadovauti net ten, kur nelabai suprantate, tai geriau pirkite pilnai pastatytą ir įrengtą namą: pinigų tikrai nesutaupysite, bet apsaugosite ir savo, ir kitų nervus, kurie Jums dirbtų prie namo statybų.
Manyti, kad labai daug permokėsite pirkdami jau pastatytą namą iš tuo užsiimančių nekilnojamo turto specialistų – neverta. Lietuvoje pardavėjo marža galėtų būti apie 10–20 procentų nuo bendros sklypo, namo statybos ir kitų susijusių išlaidų kainos (išskirtiniais atvejais, jei namas pardavimui statomas ypatingai paklausioje vietoje, ši marža gali būti ir 30 proc.).
Nors šios piniginės pajamas gali atrodyti labai didelės, skaičiuojant tai, kad namas parduodamas po 1,5-2 metų nuo sklypo pirkimo momento, išdalinus gautas pajamas per mėnesį dažnai pasirodytų, kad didžioji dalis pajamų skiriamos statybos valdymo ir administravimo kaštams padengti. Tad įvertinus, kad Jūsų darbo laikas irgi kainuoja, o statant namą patiems, jo sugaištumėte daugiau, tas skirtumas turbūt neatrodytų jau toks didelis.
Neverta taupyti medžiagų sąskaita
Savaime suprantama, jog suinteresuoti namo pirkimu pirmiausiai pradeda galimų variantų žiūrėti pigiausių namų rinkoje. Deja, dažnai susigundę tuo „pigumu“, susidariusį piniginį skirtumą tarp kokybiškai ir brangiau parduodamo namo ir „pigaus“, vėliau tuos pinigus išleidžia remontams, nekalbant apie tai, kad kai kurių technologinių klaidų jau net nebūna įmanoma ištaisyti.
Pačia brangiausia kaina namus pardavinėja savininkai, kurie statėsi namą sau, naudojo kokybiškas ir brangias medžiagas, technologinius sprendimus, todėl jų namų kaina savo didumu išsiskiria iš rinkos vidurkio, nors yra pagrįsta. Į vidutinį kainų lygį patenka optimaliomis, nebrangiomis sertifikuotomis medžiagomis pastatyti sąžiningų namų statybos ir pardavimo verslu užsiimančių pardavėjų namai. Žmogus, lygindamas tik namų kainas nepagalvoja, kad namo savikainos pažeidžiant technologines taisykles ir naudojant pigiausias kokias tik įmanoma rinkoje rasti medžiagas ir technologijas, tokio pačio dydžio namui gali laisvai skirtis nuo 30–50 tūkst. Lt.
Vien „pataupius“ pamatams, langams, fasado ir stogo apšiltinimo medžiagoms ir technologijoms, dekoratyviniam tinkui, stogui, dangai galima lengvai gauti įvardintą piniginį skirtumą, o prašalaitis, kuris nieko nenusimano apie tokias „racionalizacijas“, ar panaudotų medžiagų trumpą eksploatacinį terminą, matys tik galutinę namo kainą ir jam tai bus pagrindinis argumentas, dėl ko tą „pigų“ namą nusipirko.
Aišku, po kurio laiko pradės „lįsti“ įvairios bėdos ir eksploatuojant bus išleista nemaža dalis „sutaupytų“ pinigų, o 5 metų garantinis bus pasibaigęs, įmonė, pardavinėjanti namus dirbs kitu pavadinimu, o jei pardavėjas fizinis asmuo, tai gal jis net jau gyvens užsienyje, taigi bus „šaukštai po pietų“.
Reikia kontroliuoti statybos procesą
Jei planuojate pirkti jau pastatytą namą, jei įmanoma, reikėtų stebėti statybos procesą. Pastebima, kad dauguma statančių namus pardavimui laikosi kokybės reikalavimų, bet tikrai yra ir nesąžiningų pardavėjų. Pavyzdžiui, fasado šiltinimo, apdailos dekoratyviniu tinku ir klinkeriu darbai neretai vykdomi esant žiemai, minus 15 laipsnių temperatūrai, tad kyla grėsmė, kad klijai, sukurti vandens pagrindui, kurie yra naudojami, vieną dieną pradės luptis.
Pavyzdžiui, vietoj reikalingų 4 metrų ilgio polių sumontuojami 2 metrų ilgio, dėl to gali pradėti sėsti namo kampai, pamate ir sienose – atsirasti trūkiai. Taip pat dažna klaida ta, kad sienų mūras būna pakeltas iki stogo dangos, nepaliekant į išorę išleistos difuzinės plėvelės, per kurią pasišalina kondensatas iš po stogo dangos, todėl vanduo tekėdamas plėvele ras kliūtį – sieną ir į ją gersis, to pasekmės – atsiradęs pelėsis, šalčio tiltai, sutrumpėjęs konstrukcijų tarnavimo laikas.
Iš kitos pusės, panaši situacija yra ir rinkoje tarp besistatančių namus sau: nesiaiškinama, iš ko susideda sąmatos dedamosios, žiūrima į paskutinę sąmatos eilutę ir sprendžiama, kuris statybininkas yra pigus. Nereiškia, kad geras daiktas turi būti brangiausias, pasirinkimui yra įvairių galimybių, bet statant namą, neverta taupyti būtiniems dalykams. Taip pat reikalinga periodiška statinio diagnostika.
Kaip formuluoti klausimus teismo ekspertizei dėl statybų?
Klausimus teismo ekspertizei formuluoja Teismas, o pasiūlymus dėl jų formulavimo nagrinėjant civilinę bylą teikia byloje dalyvaujančios šalys. Teikdamos pasiūlymus dėl klausimų šalys turėtų klausimus formuluoti taip, kad teismo ekspertizės akto išvadoje būtų konstatuojamos šaliai palankių aplinkybių buvimas (nebuvimas). Teismo ekspertizėms pateiktų klausimų pavyzdžiai pateikti čia.
Patarimai formuluojant klausimus teismo ekspertizei dėl statybų ar statinių
Bendrieji reikalavimai statybos darbų kokybei yra pateikti Civilinio kodekso 6.663 straipsnyje. Vadovaujantis šio Civilinio kodekso straipsnio nuostatomis statybos darbų kokybei keliami tokie reikalavimai:
kokybė turi atitikti rangos sutarties sąlygas
jeigu sutartyje kokybės sąlygos nenustatytos – įprastai tos rūšies darbams keliamus reikalavimus
darbų rezultatas turi būti tinkamas naudoti pagal paskirtį protingą terminą
Be išvardintų CK nustatytų kokybės reikalavimų statybos darbų rezultatas turi atitikti kitų privalomųjų norminių dokumentų reikalavimus.
Teismo ekspertizei pateikus klausimą „ar statybos darbai buvo atlikti kokybiškai?“ teismo ekspertas ištirs sutartyje, sutarties dokumentuose, norminiuose teisės aktuose nustatytus kokybės reikalavimus. Jeigu šiuose dokumentuose nebus nustatyti kokybės reikalavimai konkretiems tiriamiesiems statybos darbams, teismo ekspertas nustatys įprastai tos rūšies darbams keliamus reikalavimus. Nustatytus kokybės reikalavimus palyginęs su faktiniu statybos darbų rezultatu teismo ekspertas padarys išvadą dėl atliktų darbų kokybės.
Statybos subjektų atsakomybės už defektus klausimą Civilinis kodeksas dažnai sieja su defektų atsiradimo laiku ir jų akivaizdumu. Todėl civilinei bylai išspręsti dažnai reikalingi atsakymai į tokius klausimus: „kada atsirado defektai?“, „ar defektus buvo galima nustatyti statybos darbų rezultato perdavimo-priėmimo metu?“
Nustatant statybos subjektų atsakomybės klausimus dažnai būna svarbi defektų atsiradimo priežastis. Tokiais atvejais tikslinga formuluoti klausimą: „Dėl kokių priežasčių atsirado defektai?“
Kai kuriais atvejais reikia nustatyti ar defektai yra ištaisomi, o jeigu ištaisomi – tai kokia jų ištaisymo kaina?
Dažnai klausiama ar galima atlikti ekspertizę dėl statybos darbų kokybės, kai statybos darbai atlikti seniai, o statybos darbų rezultatas jau nebeišlikęs (sunaikintas, perdarytas). Taip, galima. Tokie atvejai yra dažni. Teismų procesai, paprastai, trunka ilgai, išlaikyti netinkamą naudoti rezultatą neištaisytą vien tik todėl, kad vyksta (teisminis) ginčas prieštarautų protingumo, ekonomiškumo principams. Tokiais atvejais ekspertizė atliekama remiantis dokumentacija, kurioje užfiksuota atliktų darbų būklė ir statybos darbų eiga: fotografijomis, liudytojų parodymais, antstolių faktinių aplinkybių konstatavimo protokolais, statybos darbų žurnalais ir kita dokumentine medžiaga.
Dėl kainos
Statybos darbų kainą reikia nustatyti kelių tipų ginčuose, kurie aptarti toliau. Bendras pastebėjimas dėl statybos darbų kainos – statybos kainos nėra valstybės reguliuojamos (net ir viešuosiuose pirkimuose). Norminiuose dokumentuose yra tik kai kurios rekomendacinės nuostatos dėl kainodaros principų taikymo. Todėl teismo ekspertizės metu gali būti nustatomos tik sutartinės arba vidutinės rinkos kainos.
Būtina atkreipti dėmesį, kad statybos (statinio) ekspertas gali nustatyti tik statybos darbų kainą, o statinio, ar jo dalies (pastato, buto ir t.t.) rinkos kainą nustatyti tik gali kitos srities ekspertai – nekilnojamojo turto vertintojai.
Nustačius statybos darbų (statinių) defektus dažnai reikia nustatyti jų ištaisymo kainą. Tokiu atveju, paprastai, turėtų būti teismo eksperto klausima „kokia yra defektų ištaisymo kaina xx dienos vidutinėmis rinkos (kai kuriais atvejais – sutartinėmis) kainomis?“ Jeigu klausiant nebus nurodyta kokios dienos kainomis turėtų būti nustatoma vidutinė rinkos kaina, teismo ekspertas nustatys kainą ekspertizės atlikimo dienos kainomis. Gali būti atvejų, kad aplinkybė, kurios dienos kainomis turėtų būti nustatyta, vidutinė statybos darbų rinkos kaina bus nustatyta tik išnagrinėjus bylą. Tokiais atvejais galima pavesti teismo ekspertui nustatyti statybos darbų vidutinę rinkos kainą skirtingų dienų rinkos kainomis.
Kaina nėra statybos rangos sutarčių esminė sąlyga. Tai reiškia, kad statybos rangos sutartis gali būti sudaryta (pratęsta, pakeista) ir nesusitarus dėl kainos. Tokiais atvejais kainą, vadovaujantis Civilinio kodekso nuostatomis turi nustatyti Teismas. Teismui nusprendus tam tikslui skirti ekspertizę klausimas ekspertui galėtų būti formuluojamas tai: „kokia yra xxxx statybos darbų vidutinė rinkos kaina xx dienos kainomis“.
Tarp statybos rangos sutarties šalių gali kilti ginčas (dažnai – nutraukus sutartį) dėl atliktų pagal sutartį darbų kainos. Tokiu atveju klausimas teismo ekspertizei galėtų būti formuluojamas taip: „kokia yra atliktų darbų sutartinė kaina?“
Dėl statybos rūšies
Statybos įstatymas skiria tokias pagrindines statybos rūšis: naujo statinio statyba, statinio rekonstravimas, statinio kapitalinis remontas, statinio paprastasis remontas, statinio nugriovimas. Nuo to, kokiai statybos rūšiai priskirtini konkretūs statybos darbai, dažnai kyla skirtingos teisinės pasekmės. Pavyzdžiui, paprastajam statinio remontui atlikti nereikalingas statinio projektas, statybos leidimas ir kiti formalumai, saugomose teritorijose kai kada draudžiama naujo statinio statyba, bet leidžiamas statinio rekonstravimas ir pan. Todėl kai kada tikslinga teismo ekspertui pavesti atsakyti į klausimą „kokiai statybos rūšiai priskirtini x statybos darbai?“
Dėl avarijų priežasties
Nemažai ginčų kyla dėl avarijos metu padarytos žalos atlyginimo. Tokiu atveju svarbu nustatyti avarijos priežastį. Pažymėtina, kad kai kuriais atvejais vienareikšmiškais nustatyti avarijos priežastį yra neįmanoma. Tokiais atvejais visi surinkti įrodymai yra vertinami Civilinio proceso kodekse ir teismų praktikoje įtvirtintu tikimybių pusiausvyros principu. Tai reiškia, kad ištyrus visas byloje nustatytas aplinkybes (liudytojų parodymus, statybos darbų žurnalą ir t.t.) bei apžiūrėjus avarijos vietą (konstrukcijas, statybos produktus) teismo ekspertizės išvadoje yra nurodoma labiausiai tikėtina avarijos priežastis.
Dėl statinio rūšies
Statybos teisėje yra įvairios statinių klasifikacijos. Statinio priskyrimas kuriai nors statinių grupei dažnai sukelia skirtingas teisines pasekmes. Pavyzdžiui, ypatingo statinio projektui yra būtina ekspertizė, nesudėtingi I grupės statiniai neregistruojami nekilnojamojo turto registre ir pan. Todėl kartais gali būti tikslinga teismo ekspertui pavesti atsakyti į klausimą: „kokiai statinio rūšiai yra priskirtinas statinys?“
Dėl sodybos atkūrimo
Kai kuriose teritorijose nauja statyba yra galima tik atkuriant sodybas. Sodybos buvimo praeityje faktas tam tikroje konkrečioje vietoje dažnai nėra akivaizdus, nes būna išlikę tik pamatai, kurių funkciją praeityje atlikdavo paprasčiausi rieduliai (akmenys). Nustatant ar konkretūs rieduliai galėjo būti sodybos pastato pamatai, dažnai yra reikalingos specialiosios žinios. Todėl teismo ekspertizei formuluotinas klausimas: „ar xxx sklype yra išlikę sodybinio pastato liekanos (pamatai)?“ Sodybą sudarė sodybinis žemės sklypas ir pastatai. Formuojant naujus žemės sklypus pasitaiko atvejų, kai buvusi sodyba patenka į du ar daugiau naujai suformuotų žemės sklypų. Vyriausiasis Administracinis Teismas yra pasisakęs, kad tokiais atvejais neužtenka nustatyti, kad naujai suformuotame žemės sklype buvo sodybos dalis, bet sodybos atstatymas galimas tik tokiu atveju, jeigu naujai suformuotame žemės sklype yra pagrindinė buvusios sodybos dalis. Todėl kai kuriais atvejais tikslinga teismo ekspertui pavesti atsakyti į klausimą: „ar xxx sklype buvo pagrindinė buvusios sodybos dalis?“. Pažymėtina, kad išvadų šiais klausimais pateikimui vien tik objekto apžiūros gali nepakakti. Be tiesioginio objekto tyrimo gali būti reikalinga istorinė pažyma, istorinė kartografinė medžiaga ir pan.
Dėl nuosavybės teisių atkūrimo
Nuosavybės teisių į pastatus atstatymą reglamentuoja Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymas. Teisę atkurti nuosavybės teises į nekilnojamąjį turtą įstatymas sieja su tam tikrais teisiniais faktais. Todėl kilus ginčui dėl nuosavybės teisių atstatymo gali tekti pavesti teismo ekspertui pateikti išvadas dėl šių faktų. Tokiu atveju formuluotini klausimai:
Kiek procentų pagrindinių konstrukcijų yra pakeista xxxx pastate?
Kiek yra sukurta naujo ploto xxx pastate?
Ar sukurtą naują plotą galima atskirti nuo buvusiojo xxx pastate?
Dėl teritorijų planavimo dokumentų
Dažniausiai ginčai kyla dėl trečiųjų asmenų teisių arba viešojo intereso pažeidimo detaliųjų planų sprendiniais. Tokiu atveju teismo ekspertui galima pavesti atsakyti į klausimą: „Ar xxxx detaliojo plano sprendiniai atitinka norminius reikalavimus, nurodant kokie detaliojo plano sprendiniai kokių norminių reikalavimų netenkina? “.
Dėl projektavimo darbų rangos sutarties
Teisminiai ginčai dėl projektavimo darbų rangos sutarties kyla rečiau negu iš statybos rangos sutarčių. Teismo ekspertizių praktikos kol kas nepakanka, kad padaryti apibendrinimus ir pateikti rekomendacijas.
Pirkdami techninio prižiūrėtojo parašą statytojai kenkia patys sau…
Techninis prižiūrėtojas yra asmuo, atsakingas už tai, kad suprojektuotas pastatas iškiltų būtent toks, koks numatytas projekte. Tačiau kvalifikuoto specialisto samdymas gyventojams neretai kerta per kišenę, todėl jie nusprendžia eiti kitu keliu – sumoka tik už techninio prižiūrėtojo parašą.
Parašas – pigiau?
Statyti ketinantis gyventojai turi pasirūpinti kvalifikuotu specialistu, kuris prižiūrės statybų eigą: bus atsakingas už tai, kad projekte numatytas pastatas būtent toks ir iškiltų. Statybos darbų prižiūrėtojui dažniausiai mokama mėnesinė alga, visą statybų proceso laiką – pusę metų, metus, kiek vyksta statybos – tiek. Įvardinti sumą sunku, nes įkainiai palyginti labai svyruoja priklausomai nuo prižiūrėtojo kompetencijos ir turimos patirties. Statytojai nusprendę, kad techninio prižiūrėtojo darbas per brangus, eina lengvesniu ir pigesniu keliu – nusiperka prižiūrėtojo parašą. Už kelis šimtus eurų specialistas pasirašo dokumentą, o namo statyba – pati sau. Toks elgesys tik rodo, žmonių nesuvokimą ir nesupratimą, kad sutaupę ten, kur nederėtų, mokės kelis kartus daugiau ateityje.
Esamas požiūris į statybas Lietuvoje, deja, yra: „Ten kur atsakingai dirba organizacijos, kurios turi visą valdymo struktūrą, techninių darbas yra kontroliuojamas. Tačiau jei kalbame apie individualų sektorių – tik išimtinais atvejais statytojai ir užsakovai iš tikrųjų nori, kad vyktų tikrasis prižiūrėjimas.
Tačiau jei kalbame apie individualų sektorių – tik išimtinais atvejais statytojai ir užsakovai iš tikrųjų nori, kad vyktų tikrasis prižiūrėjimas.
Dabar, kai jau tapo privalu atitinkamo dydžio pastato statybai samdyti techninį pržiūrėtoją, kai kurie lyg ir suprato šio reikalavimo naudą. Ieškoję techninio prižiūrėtojo tik dėl parašo, bet vis dėlto pasirašė tos tikrosios priežiūros sutartis, didžioji dauguma užsakovų liko patenkinti ir suprato tikrąją naudą. Būna skambina žmonės ir klausia: „Ar neturit techninio prižiūrėtojo, kuris pasirašytų?
Visada sakoma, kas gali iš tikrųjų prižiūrėti.“ Manau, kad sąmoningumas truputį auga, tačiau matyti, kad parašo pirkimo praktika vis dar labai populiari.
Daugelis žmonių galvoja, kad techninis prižiūrėtojas – tai tik papildomos išlaidos. Manau, kad ši „mada“ prasidėjo „ Lietuvos laisvojoje rinkoje“ ir priimta manyti, kad projektas reikalingas tik statinio pridavimui, o prižiūrėtojas tik padėti parašą – taip išliko iki šių dienų.
Pastato ar statinio šeimininkas- statytojai turėtų galvoti ir apie savo saugumą: „Kartais žmonėms atrodo, kad jie patys daug ką išmano, tačiau dažnu atveju taip nėra. Daugelis nežino daugybės detalių, kurias puikiai išmano tik specialistai. Techniniai prižiūrėtojai yra tam, kad garantuotų, jog namas iškils toks, koks turi būti. Nesamdydami jų statytojai rizikuoja savo saugumus ateityje.“
Namo (būsto) statytojai nesuprasdami tikrosios statybų prižiūrėjimo naudos kenkia ne tik sau, bet ir aplinkai. „Statyba jau yra intervencija į gamtą, tačiau netinkamai vykdoma ji gali pridaryti didelės žalos gamtai. Techniniai prižiūrėtojai užtikrina ne tik procesą, bet ir tinkamų, sertifikuotų medžiagų naudojimą, kurios mažiau kenksmingos aplinkai.“
Šeimininkas- statytojas, nesamdantis techninio prižiūrėtojo iš tikrųjų, praranda visų pirmą namo kokybę. Išlieka rizika, kad bus nepastebėti užslėpti defektai, jau nekalbant apie proceso ir technologijų išlaikymą. „Techninio prižiūrėtojo nebuvimas daro įtaką tolimesnei namo eksploatacijai. Jei darbai buvo atliekami neprižiūrint, kyla rimtų klausimų ir dėl pastato sandarumo, kuris yra viena iš energinio efektyvumo būtinųjų sąlygų, už kurį po to gyventojui teks mokėti pinigus labai ilgai …“.
Techninė priežiūra turi garantuoti tikslų projekto atlikimą. Kaip projektuotojas suprojektavo, taip techninis prižiūrėtojas turi atlikti. Turi būti naudojamos numatytos reikiamos medžiagos, technologijos. Namas bus tinkamai pastatytas tuo atveju, jei geras projektas bus tinkamai prižiūrėtas ir įvykdytas.
Kokį projektą rinktis — standartinį ar individualų?
Susiruošėte statyti namą, bet nežinote, kokį projektą — kartotinį ar individualų — pasirinkti? Ko galite tikėtis iš vieno ir iš kito bei ką jums privalo suteikti architektas? Kas tas kartotinis projektas? Iš anksto parengti kartotiniai projektai sutaupys ne tik laiko, bet ir išlaidų.
Kokį projektą rinktis — standartinį ar individualų?
Susiruošėte statyti namą, bet nežinote, kokį projektą — kartotinį ar individualų — pasirinkti? Ko galite tikėtis iš vieno ir iš kito bei ką jums privalo suteikti architektas?
Kas tas kartotinis projektas?
Šiuo metu interneto erdvėje yra labai didelis pasirinkimas jau sukurtų namų projektų, todėl pagal savo kriterijus galima rasti tinkamą namo stilių ar dizainą. Iš anksto parengti kartotiniai projektai sutaupys ne tik laiko, bet ir išlaidų. Juose pateikiami racionalūs, išbaigti, ekonomiški, dažniausiai naudojami statybose konstrukciniai sprendimai. Tokie projektai visiškai parengti statybai. Apdailos, konstrukcijų medžiagos pateiktos įprastos, lengvai randamos prekybos vietose. Didžiausias kartotinio projekto pranašumas tas, kad patinkanti projektą galima pamatyti jau realizuotą sklype ir taip įsitikinti, ar susikurti kriterijai atitinka galutinį rezultatą. Kitu atveju galima daryti didesnius ar mažesnius projekto pakeitimus pagal jūsų poreikius. Kitas svarbus kartotinio projekto pranašumas tas, kad galima greitai gauti užsakytą projektą ir pradėti statybas.
Namo statyba: kokiems darbams neverta taupyti lėšų?
Jeigu nerandate tinkamo namo projekto, ieškote didesnio išskirtinumo, originalių sprendimų, tuomet galima rinktis individualų namo projektą. Namas būtų suprojektuotas pagal kliento pageidavimus, kriterijus ir konkretų sklypą. Individualų projektą verta rinktis, jeigu turite labai išskirtiniu namo plano, formos ar tūrio pageidavimų, sklypas yra unikalioje vietoje, neįprastos formos, su dideliu šlaitu ar tiesiog norite pastatyti pastatą, kurio vertė didėja laikui bėgant. Rengiant individualų namo projektą nuolat vyksta užsakovo ir architekto bendravimas. Specialistas, išklausęs kliento mintis, svajones ir reikalavimus namo projektui (planui), kompiuterine programa modeliuoja pirminę trimatę namo viziją. Žinoma, vėliau ją tobulina tol, kol randa sprendimą, tinkamą abiem šalims. Sukurta pastato planą vėliau įvertina architekto pasamdytas kvalifikuotas konstruktorius. Jis atlieka išsamią analizę ir patvirtina, ar galimi racionalūs sprendimai sukurtam pastatui. Aptaręs visas smulkmenas, konstruktorius suprojektuoja individualias namo konstrukcijas. Projekto brėžiniuose jis pateikia informaciją, būtiną statybų metu, t. y. pamatų planą, pjūvius, detales, aukštų planą mūro darbams, aukštų planą architektūrai, pastato fasadus, sąramų armavimo duomenis, sąramų medžiagų žiniaraščius bei pjūvius, perdangų planą, stogo konstrukcijas, stogo planą, pastato pjūvius, langų ir durų žiniaraščius, detales ir mazgus, aiškinamąjį raštą, technines specifikacijas, pagrindinių medžiagų, reikalingų namo statybai, kiekius, namo vizualizacijas. Taigi individualaus namo projekto rengimą sudaro architekto ir konstruktoriaus konsultacijos, architektūriniai ir konstrukciniai brėžiniai, aprašomieji raštai. Taip pat užsakovui pateikiami draudimo dokumentai, mat čia galioja statinio projektuotojo civilinės atsakomybės privalomasis draudimas.
Kiek kainuos?
Projektavimo rinka – gana specifiška: paslaugos kaina neretai priklauso nuo projekto sudėtingumo lygio, sudėties, sprendinių skaičiaus, jų pateikimo, taip pat nuo to, ar perkamas techninis projektas, techninis darbo projektas, darbo projektas. Kainos prasideda maždaug nuo 1500-2000 Eurų. Kartotinį namo projektą sudaro architektūrinė ir konstrukcinė dalys. Jų kainos pateiktos interneto svetainėse. Išorinių sienų, langų, vidinių pertvarų koregavimas, kartotinio projekto keitimas nuo pradinės idėjos gali šiek tiek padidinti projekto kainą. Kiekvienu atveju pakeitimai vertinami individualiai pagal projekto sudėtingumą. Individualų projektą taip pat sudaro architektūrinė ir konstrukcinė dalys, jo kaina priklauso nuo projekto dydžio, užsakovo pageidavimų, specialiųjų architektūrinių sąlygų, sklypo reljefo sudėtingumo, vietos. Šio projekto kaina visada didesnė nei kartotinio. Aptarkite iš anksto. Namą statote ne metams. Jums turi būti malonu ir patogu jame gyventi. Kad jūsų svajonė taptų realybe, svarbu bendradarbiauti su projektuotoju, išsakyti jam savo lūkesčius bei pageidavimus ir suprasti vienam kitą. Architektas turi įsigilinti į kliento išsakytas mintis, idėjas, kriterijus, pageidavimus, matyti visumą, be to, toks žmogus turi išmanyti stilius, statybos technologijas ir, žinoma, įstatymus. Visų pirma užsakovas kvalifikuotam specialistui turėtų pateikti pagrindinius dokumentus: nekilnojamojo turto registro pažymą, sklypo planą, topografinę nuotrauką. Kuriamas namas turi būti integruotas į aplinką, todėl projektuotojui svarbu nuvykti į objektą, išanalizuoti sklypą, aptarti kliento gyvenimo būdą, šeimos sudėtį, amžių. Bėgant metams keičiasi poreikiai, galimybės, todėl vertėtų pagalvoti apie gyvenimą name po kelių dešimtmečių (kaip gyvenate dabar ir kaip įsivaizduojate gyventi ateityje), numatyti galimybę keisti patalpą paskirtį. Labai svarbu aptarti pastato stilių (klasikinis, modernus, taip pat įvertinti tai, jog namas galbūt bus iš ekologiškų, atsinaujinančią medžiagų. Namų projektus būtų galima suskirstyti į ekonomiškus, vidutinės, aukštos klasės ir prabangius, todėl būtina aptarti kliento finansines galimybes, taip pat reikėtą numatyti darbų apimtis, susitarti dėl kainos. Įvertinęs visus aspektus architektas parengia eskizinį projektą. Ši pradžia labai svarbi projekto įgyvendinimo sėkmei.
Kas yra kokybiška statyba?
Statinio statybos techninė priežiūra yra statybos kontrolė nuo statinio statybos pradžios iki statinio pripažinimo tinkamu naudoti.
Kas yra kokybiška statyba?
Statinio statybos techninė priežiūra yra statybos kontrolė nuo statinio statybos pradžios iki statinio pripažinimo tinkamu naudoti. Statinio statytojas (užsakovas) skiria (samdo) statinio statybos techninį prižiūrėtoją Lietuvos Respublikos įstatymų ir kitų teisės aktų nustatyta tvarka… Statinio statybos techninė priežiūra yra statybos kontrolė nuo statinio statybos pradžios iki statinio pripažinimo tinkamu naudoti.
1. Statinio statytojas (užsakovas) skiria (samdo) statinio statybos techninį prižiūrėtoją Lietuvos Respublikos įstatymų ir kitų teisės aktų nustatyta tvarka.
2. Statinio statybos techninis prižiūrėtojas privalo:
1) tikrinti, kad statyba būtų atliekama pagal statinio projektą, kontroliuoti statybos metu naudojamų statybos produktų bei įrenginių kokybę ir neleisti jų naudoti, jeigu jie neatitinka statinio projekto, normatyvinių statybos techninių dokumentų, normatyvinių statinio saugos ir paskirties dokumentų, taip pat jeigu nepateikti statybos produktų pateikimo į Lietuvos Respublikos rinką ar tiekimo jai reikalavimus nustatančiuose teisės aktuose nurodyti dokumentai;
2) tikrinti atliktų statybos darbų kokybę ir mastą, informuoti statytoją (užsakovą) apie atliktus statybos darbus, kurie neatitinka statinio normatyvinės kokybės reikalavimų;
3) tikrinti ir priimti paslėptus statybos darbus ir paslėptas statinio konstrukcijas, dalyvauti išbandant inžinerinius tinklus, inžinerines sistemas, įrenginius, konstrukcijas;
4) kartu su rangovu rengti dokumentus, reikalingus statybai užbaigti;
5) atlikti bendrosios (bendrųjų statybos darbų) statinio statybos techninės priežiūros vadovo funkcijas, koordinuoti specialiąją (specialiųjų statybos darbų) statinio statybos techninę priežiūrą ir jos vadovų veiklą.
3. Statinio statybos techninis prižiūrėtojas turi teisę reikalauti (įrašydamas į statybos darbų žurnalą), kad rangovas:
1) pateiktų atliktų statybos ir montavimo darbų, panaudotų statybos produktų pateikimo į Lietuvos Respublikos rinką ar tiekimo jai reikalavimus nustatančiuose teisės aktuose nurodytus dokumentus ir įrenginių kokybę patvirtinančius dokumentus;
2) pašalintų statinio projekto, normatyvinių statybos techninių dokumentų ir normatyvinių statinio saugos ir paskirties dokumentų pažeidimus;
3) ištaisytų statinio normatyvinės kokybės pažeidimus.
4. Jei rangovas nevykdo šio straipsnio 3 dalyje nurodytų reikalavimų, statinio statybos techninis prižiūrėtojas privalo apie tai pranešti Valstybinei teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai prie Aplinkos ministerijos ir pareikalauti sustabdyti statybos darbus.
5. Jei statinys ar statinio statybos darbai kelia pavojų žmonėms ir aplinkai, statybos techninis prižiūrėtojas turi teisę pats sustabdyti statybą ir kreiptis į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją prie Aplinkos ministerijos, kad ši priimtų sprendimą, patvirtinantį ar atšaukiantį techninio prižiūrėtojo reikalavimą.
Klaipėdoje daugėja renovuotų daugiabučių
Daugiabučių namų atnaujinimo programa apima daugybę etapų ir įvairių statybos darbų, todėl natūralu, kad renovacijos metu gali kilti nesklandumų ar nesusipratimų.
Klaipėdoje daugėja renovuotų daugiabučių
Daugiabučių namų atnaujinimo programa apima daugybę etapų ir įvairių statybos darbų, todėl natūralu, kad renovacijos metu gali kilti nesklandumų ar nesusipratimų.
Kas numatyta techniniame projekte, privalo būti įgyvendinta, dėl to labai svarbu identifikuoti pažeidimus ir imtis veiksmų siekiant juos pašalinti. Taigi į ką reikėtų atkreipti dėmesį renovuojantiems savo namą ir kokie modernizacijos pažeidimai yra dažniausi? Daugiabučių renovacijos metu statybų kokybė nuolat tikrinama. Pažeidimai – nuo palangių iki cokolio apšiltinimo Neretas pažeidimas yra susijęs su situacija, kuomet yra paprasčiausiai nepranešama apie vykstančias statybas. Statybos įstatymas rangovą ir statytoją įpareigoja prieš renovuojant seną pastatą paskelbti apie statybos pradžią statybos valstybinės priežiūros informacinėje sistemoje.
Rūsio perdangos apšiltinimas gali duoti labai didelę naudą, o artėjant karščiams vertėtų pagalvoti apie būsto ventiliaciją.
Vis tik dažniausi pažeidimai yra susiję su statybos darbais ir jų kokybe. Susiduriama, visų pirma, su statybos darbų technologijos pažeidimais, kuomet, pavyzdžiui, neteisingai sumontuojamos palangės. „Taip pat nesilaikant projekto dirbama ties cokolio (išorinės sienos apatinės dalies) mazgu. Prieš šiltinant sienos neparuošiamos pagal reikalavimus. Aptinkami izoliacijos įrengimo pažeidimai, neapšiltinti vamzdynai, ne pagal projektą sumontuota santechnikos armatūra.
Pažeidimų būna įvairių. Galima kalbėti ir apie netipinius pažeidimus. Pavyzdžiui, jeigu fasade klijuojama šiltinimo medžiaga nėra perrišama tarpusavyje.
Tenka susidurti su tokiais atvejais, kai renovuojamose daugiabučiuose Klaipėdos miesto Kretingos gt. kažkurioje fasado dalyje taip padaryta. Tai toks netipinis vaikiškas pažeidimas, kurio neturėtų daryti jokia statybos darbų organizacija. Taip pat pasitaiko pažeidimų, susijusių su fasado vėdinimo sistemomis. Vėlgi šios įrengiamos nesilaikant techninio projekto nurodymų. Dėmesį reikėtų atkreipti ir į cokolio apšiltinimą – svarbu, kad per jį į pastatą neatkeliautų drėgmė ir šaltis. Vienas iš galimų pažeidimų nutinka tuomet, kai drenažinė membrana, turinti apsaugoti šilumos izoliaciją nuo mechaninių pažeidimų, sudedama priešinga puse negu numatyta projekte.
Pastebėjęs pažeidimus techninis prižiūrėtojas gali stabdyti darbus Jeigu statybos inspekcija pamato šiuos pažeidimus, jie būna arba iš karto šalinami, arba rašomas privalomas nurodymas imtis atitinkamų veiksmų. Apie pažeidimus pranešus gyventojams arba techniniam statybų prižiūrėtojui statybų inspekcijos darbuotojai aplanko statybos darbų vietą ir aiškinasi, ar skundai yra pagrįsti. Statybų techninio prižiūrėtojo, pastebėjusio pažeidimus, pagrindinė pareiga yra juos užkardyti. Jis juos fiksuoja įrašų žurnale, gali stabdyti darbus, o jeigu jo neklauso, tik tada jis kreipiasi į statybos inspekciją. Tai yra gana retas atvejis. Dažniausiai rangovai techninio prižiūrėtojo klauso. Žinoma, būna ginčytinų klausimų. Tada tenka spręsti, žiūrėti, kas ten darosi. Gyventojų nuogąstavimai taip pat ne visada pasitvirtina – kartais jų nusiskundimai būna teisingi, tačiau statybos darbų „blogumas“ būna ne visai tiksliai nustatomas.
Kas pašalins statybų broką?
Statybos įstatymo 15 straipsnio 5 dalimi nustatyta, kad statinio statybos rangovas privalo vykdyti statybos darbus pagal projektą ir teisės aktų reikalavimus. Statybos užsakovas, kitaip tariant, statytojas, rangos sutartyje turi aiškiai nurodyti reikalavimus statybos darbų kokybei.
Kas pašalins statybų broką?
Gaunama daug gyventojų paklausimų , kas privalo garantuoti statybos darbų kokybę?
Statybos įstatymo 15 straipsnio 5 dalimi nustatyta, kad statinio statybos rangovas privalo vykdyti statybos darbus pagal projektą ir teisės aktų reikalavimus.
Statybos užsakovas, kitaip tariant, statytojas, rangos sutartyje turi aiškiai nurodyti reikalavimus statybos darbų kokybei. Jei statybos įmonė turi pasitvirtinusi statybos taisykles, kurios nurodo numatomų atlikti statybos darbų atlikimo tvarką ir kokybės reikalavimus, tokių taisyklių privalomą taikymą reikėtų nurodyti rangos sutartyje.
Jei statybos taisyklių įmonė pasitvirtinusi neturi, arba turimos statybos taisyklės nenurodo kai kurių darbų atlikimo ir kokybės reikalavimų, rangos sutartyje būtina šiuos klausimus aptarti papildomai.
Kas gali atstovauti statytojo interesus?
Statytojo interesus atstovauja statybos techninis prižiūrėtojas bei statinio projekto vykdymo priežiūros vadovas. Techninis prižiūrėtojas privalo patikrinti ir priimti kiekvieną rangovo atliktą darbą ir, jei jie atlikti nekokybiškai, tuojau pat pareikalauti juos perdirbti ar pataisyti.
Projekto vykdymo priežiūros vadovas privalo tikrinti statinio projekto sprendinių vykdymą ir, pastebėjęs šių sprendinių ar teisės aktų pažeidimus, juos įrašyti į statybos darbų žurnalą ir pareikalauti broką ištaisyti, o jei reikia prievartos priemonių – kreiptis į statybos valstybinės priežiūros pareigūnus dėl statybos sustabdymo ar kitų sankcijų taikymo.
Statybos valstybinę priežiūrą apskrityse vykdo apskričių viršininkų administracijų teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros departamentai ar skyriai.
Jie privalo tikrinti, ar statybos dalyviai gerai vykdo savo pareigas, ar teisės aktais nustatyta tvarka yra surašyti visi statybos vykdymo dokumentai, ar nepažeisti esminiai statinio projekto sprendiniai.
Nustatę broką, minėtų departamentų ar skyrių pareigūnai įrašo į statybos darbų žurnalą ir statybos patikrinimo aktą reikalavimus dėl šio broko padarinių pašalinimo, kaltiems asmenims gali surašyti administracinių teisės pažeidimų protokolus, skirti administracines nuobaudas, teikti Statinių projektuotojų, statybos rangovų, projektų ar statinių ekspertizės rangovų atestavimo arba Statybos techninės veiklos pagrindinių sričių vadovų ir teritorijų planavimo specialistų atestavimo komisijoms siūlymus dėl įmonių ar specialistų veiklos įvertinimo ir sankcijų taikymo
Statybininkai vykdo jų reikalavimus, nes žino, kad neištaisius statybos broko, statinys nebūtų pripažintas tinkamu naudoti ir todėl tektų patirti didelius darbo resursų ir lėšų nuostolius taisant broką jau baigtame, bet netinkamame naudoti statinyje.
Kas atsakingas už statinio kokybę, kai jį stato pats šeimininkas savo jėgomis?
Jei statytojas statinį stato savo jėgomis (ūkio būdu), jam tenka rangovo pareigos. Kontroliuojančios institucijos jo atliekamų statybos darbų kokybę kontroliuoja taip pat, kaip statant statinį rangos būdu.
Pripažinus statinį tinkamu naudoti, prasideda jo naudojimo etapas, kurio metu nustačius statybos broką, galioja Statybos įstatymu nustatytas minimalus garantinis terminas: statiniui – 5 metai, statinio statybos paslėptiems darbams – 10 metų, tyčia paslėptiems defektams – 20 metų.
Jei garantiniu terminu nustatyti defektai, atsiradę dėl rangovo kaltės, tai statytojas pakviečia rangovą, aktu užfiksuoja defektus ir suderina jų pašalinimo laiką. Rangovui neatvykus arba jam atsisakius pasirašyti aktą, statytojas šį aktą surašo vienašališkai.
Rangovas privalo šiuos defektus pašalinti savo lėšomis, su statytoju suderintu laiku. Jeigu rangovas atsisako juos šalinti arba nepašalina nustatytu laiku, statytojas gali defektus pašalinti ūkio būdu arba kito rangovo jėgomis, o faktiškas išlaidas per teismą išieškoti iš statinį stačiusio rangovo.
Teismas taip pat gali įpareigoti rangovą savo lėšomis pašalinti statybos defektus teismo nustatytu terminu.
Kas tuomet atsakingas už padarytą broką, kai įsigyjami nebaigti statyti ar neįrengti butai?
Fiziniam asmeniui leidžiama sudaryti preliminariąją dar nepastatyto buto pirkimo – pardavimo sutartį su statytoju (pardavėju), kuris, kaip jau buvo minėta, gali namą statyti arba rangos, arba ūkio būdu.
Labai svarbu, kad buto pirkėjas šioje sutartyje kuo išsamiau išdėstytų savo reikalavimus buto kokybei. Užbaigus namo statybą, buto pirkėjas ir statytojas sudaro galutinę buto pirkimo – pardavimo sutartį.
Tiek pirmasis buto pirkėjas, tiek asmenys, perpirkę šį butą, garantiniu laikotarpiu nustatę statybos defektus dėl statybos broko kreipiasi į statytoją.
Jei statytojas namą pastatė rangos būdu, jis privalo pareikalauti iš rangovo pašalinti defektus su statytoju sutartu laiku.
Jei rangovas sutartu laiku statybos defektų nepašalina, statytojas turi kreiptis į teismą dėl rangovo įpareigojimo juos pašalinti arba gali pats pašalinti defektus ir dėl išlaidų kompensavimo iš rangovo kreiptis į teismą.
Buto pirkėjas (ar perpirkėjas), statytojui nevykdant minėtų veiksmų, gali kreiptis į teismą dėl statytojo įpareigojimo pareikalauti iš rangovo ištaisyti statybos defektus, arba gali pats pašalinti defektus ir dėl išlaidų kompensavimo iš statytojo kreiptis į teismą.
Jei statytojas namą pastatė ūkio būdu, jis pats privalo pašalinti garantiniu laiku nustatytus statybos defektus savo lėšomis su buto pirkėju (perpirkėju) sutartu laiku.
Jei statytojas sutartu laiku statybos defektų nepašalina, buto pirkėjas (perpirkėjas) turi kreiptis į teismą dėl statytojo įpareigojimo juos pašalinti arba gali pats pašalinti defektus ir dėl išlaidų kompensavimo iš statytojo kreiptis į teismą.
Iš ko atsakomybės už broką turėtų reikalauti šeimininkas perpirkęs butą iš kito asmens?
Jei butas perparduodamas, jį perpirkęs asmuo iš butą pardavusio asmens gali pareikalauti pašalinti tik tuos defektus, kurie atsirado dėl butą pardavusio asmens kaltės, ir tik tuo atveju, jei tai aptarta buto pirkimo-pardavimo (t.y. perpardavimo) sutartyje.
Dėl kitų statybos defektų, išryškėjusių statinio garantiniu terminu, butų perpirkėjas turi kreiptis į namo statytoją.
Jei statybą kontroliuojantys specialistai, statytojai bei butų pirkėjai ir perpirkėjai bus reiklūs ir laiku pareikalaus pašalinti pasitaikiusį statybos broką teisės aktų bei sutarčių nustatyta tvarka, statybos darbų kokybė bus užtikrinta.
Individualaus namo renovacijos klaidos
Renovacijos klaidos netrukus išlenda į paviršių ir statybininkų brokas bado praeivių akis. Dėl netinkamų inžinerinių sprendimų žmonėms tenka vėl kviesti meistrus ir tuštinti savo kišenes. Dar prieš pradedant darbus verta giliau panagrinėti klaidų priežastis.
Individualaus namo renovacijos klaidos
Renovacijos klaidos netrukus išlenda į paviršių ir statybininkų brokas bado praeivių akis. Dėl netinkamų inžinerinių sprendimų žmonėms tenka vėl kviesti meistrus ir tuštinti savo kišenes.
Dar prieš pradedant darbus verta giliau panagrinėti klaidų priežastis, kurios atsiranda ir lydi visą renovacijos procesą. Kas bendra tarp tokių patarlių: „devynis kartus pamatuok, dešimtą kartą pjauk”, „godus moka dvigubai” ir vadybos principo „susimovei planuodamas – planuok susimauti”? Ne paslaptis, kad renovacijos procesas yra sudėtinis, pastatų atnaujinimo projektai ir namų modernizavimo darbai reikalauja kruopštumo bei kokybės. Skaudžiausios renovacijos klaidos tyko nuolat.
Pirma klaida – statybinis ir projektavimo brokas
Dėl perdėto žmonių taupumo ir darbininkų neprofesionalumo kyla daugiausia skaudžių pasekmių. Medžiagos pasirenkamos pigiausios, o dažniausiai individualių namų atnaujinimo darbams samdomi nekvalifikuoti darbininkai. Žmonės taip pat manosi esą visų sričių specialistai ir patys imasi darbų, kuriems atlikti šiuolaikinėmis technologijomis jau reikalingi specialistai.
Daugiau randama ne klaidų, bet aplaidumo ar net nusikalstamą požiūrį. Pavyzdžiui, namuose, kur pro stogą pradeda bėgti vanduo, atidengę seną dangą randame visiškai „šaltą” stogą – niekur nesudėta termoizoliacija arba panaudotos ne tos plėvelės. Čia turbūt net ne klaidos, bet visiškas aplaidumas. Daryta tam, kad padarytų ir įbruktų savo produktą.
Antra klaida – nežinojimas ir nenuoseklumas
Į namo renovaciją reikia žiūrėti kompleksiškai, nesiblaškyti tarp pasiūlymų ir į pagalbą pasitelkti specialistus – klausti, tikrinti ir kontroliuoti bei stengtis išvengti konstrukcinio broko.Pastebima, kad dažnai žmonės siekia sutaupyti ir pastatų atnaujinimo darbus atlieka palaipsniui. Pavyzdžiui, daugiabučių namų gyventojai neretai pradeda keisti langus ar duris laiptinėse, vėliau imasi šiltinti sienas, o individualių namų savininkai pirmiausia pasikeičia stogą.
Žmogus, turbūt, nepradeda rengtis nuo kepurės. Tačiau tik sutvarkius stogą, paprasčiau nudirbti visus kitus renovacijos darbus – keisti langus, duris. Nes jei būna jau įrengti fasadai, tai keisti stogą tampa sudėtinga, gali atsirasti nesutapimų kontaktinėse vietose. Pirmiausiai reikia nuo stogo į viską žiūrėti iš viršaus. Tada gal gaunasi viskas paprasčiau.
Trečia klaida – taupumas vietoje racionalumo
Vienas esminių renovacijos trikdžių yra žmonių godumas, o ne siekis iš tiesų sutaupyti ir į namų atnaujinimą žiūrėti racionaliai. Pasirinkę pigias medžiagas ir nekvalifikuotus darbininkus, namų šeimininkai neilgai trukus būna priversti savo lėšomis šalinti broką
Būtina renovacija?
Dauguma daugiabučių Lietuvoje pastatyti dar sovietmečiu pagal galiojusius iki 1993 m. statybos techninius normatyvus. Tuo metu statant blokinius daugiabučius namus buvo skaičiuojama, kad jie tarnaus 25 metus. Šiandien kai kuriems jų – jau daugiau kaip 50 metų ir juos būtina iš esmės atnaujinti.
Būtina renovacija?
Būtina renovacija?
Dauguma daugiabučių Lietuvoje pastatyti dar sovietmečiu pagal galiojusius iki 1993 m. statybos techninius normatyvus. Tuo metu statant blokinius daugiabučius namus buvo skaičiuojama, kad jie tarnaus 25 metus. Šiandien kai kuriems jų – jau daugiau kaip 50 metų ir juos būtina iš esmės atnaujinti.
Seni namai dar ilgai stovės ir mus pergyvens, jeigu tinkamai jais pasirūpinsime. Žinoma, išskyrus atvejus, kai yra požymių, kad namas gali būti avarinės būklės. Kai kurie požymiai gali būti matomi plika akimi: skylės namo pamatuose, blokiniuose namuose – sienos išlinkimai, vertikalūs arba įstriži plyšiai, platesni negu 5 mm, besidriekiantys per kelias gretimas plokštes arba per visą pastato aukštį ir kt. Poįstatyminiai aktai įvardija ir daugiau požymių, dėl kurių namas gali būti avarinės būklės, bet juos gali nustatyti tik specialistai. Be abejo, tokie namai nerenovuotini. Įtarus tokius defektus, namo gyventojai turėtų imtis kapitalinio remonto, nes nieko nedarant namas tiesiog sugrius.
O renovuoti būtina dėl kelių priežasčių. Vien langų ir durų keitimo, balkonų stiklinimo nepakanka. Daugelis gyventojų tai jau padarė. Žinoma, ir šios priemonės kažkiek sutaupo šilumos, bet nesutvarkius stogų, fasadų ir nuogrindų, ryškesnio energijos taupymo nepasieksime. Be to, pagalbos reikia ir norint prailginti pastatų tarnavimo laiką. Jeigu šiuo metu juose nėra avarinių defektų, tai nieko nedarant jų gali bet kada atsirasti.
Pastaraisiais metais vyko tikras renovacojos proveržis. Su bebaigiamais renovuoti pastatais tokių jau vien Klaipėdoje bus daugiau nei šimtas. Jų patirtis – geriausia reklama. Dalis gyventojų šiemet atnaujintuose namuose praleido pirmąją žiemą, kiti – komfortu džiaugiasi jau kelerius metus. Gyventojai tvirtina, kad į atnaujintą būstą net grįžti po darbo maloniau, o sąskaitos už šildymą sumažėjo iki 60 proc. O ar tai mažai ar daug, spręsti patiems gyventojams.
Renovacija apsaugo pastatą nuo žalingo aplinkos poveikio ir prailgina pastato eksploataciją. Tinkamai pasirūpinę, šiuo būstu dar ilgai naudosimės, ir nereikia gąsdintis, kad namai buvo statyti 25 metams. Įvertinę pastato būklę, specialistai tiesiog pratęsia jo eksploatavimo laiką.
Norint sutaupyti daugiau šilumos energijos, renovuojant namą derėtų atnaujinti arba pakeisti šilumos bei vėdinimo sistemas. Iki 40 proc. šių energiją taupančių priemonių kompensuoja valstybė.
Daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) programa – tai patikimas ir efektyvus būdas, padedantis kiekvienam daugiabučio namo gyventojui atlikti savo pareigą – pasirūpinti turimu turtu.
Statybos techninis prižiūrėtojas – kokybės garantas
Daugiabučių namų gyventojai vis lengviau apsisprendžia pritarti namo modernizavimo projekto įgyvendinimui, tačiau neretai abejoja, ar atnaujinimui skirtos lėšos duos maksimalų rezultatą. Kas turi užtikrinti, kad visi darbai būtų atliekami kokybiškai ir panaudojant projekte nurodytų savybių medžiagas?
Pareigingas statybos techninis prižiūrėtojas – pastatų modernizavimo kokybės garantas
Daugiabučių namų gyventojai vis lengviau apsisprendžia pritarti namo atnaujinimo (modernizavimo) projekto įgyvendinimui, tačiau neretai abejoja, ar atnaujinimui skirtos lėšos duos maksimalų galimą rezultatą. Kas turi užtikrinti, kad visi darbai būtų atliekami kokybiškai ir panaudojant projekte nurodytų savybių medžiagas?
Daugiabučių namų gyventojai vis lengviau apsisprendžia pritarti namo atnaujinimo (modernizavimo) projekto įgyvendinimui, tačiau neretai abejoja, ar atnaujinimui skirtos lėšos duos maksimalų galimą rezultatą.
Į šiuos ir visus kitus su namo atnaujinimo darbų kokybe susijusius klausimus nesunkiai atsakytų bet kuris savo pareigas išmanantis ir atsakingai jas vykdantis modernizuojamo pastato statybos techninis prižiūrėtojas. Pagrindinė jo pareiga – tikrinti, kad statyba būtų atliekama pagal statinio projektą, kontroliuoti statybos metu naudojamų statybos produktų bei įrenginių kokybę ir neleisti jų naudoti, jeigu jie neatitinka statinio projekto ir normatyvinių dokumentų, taip pat jeigu nepateikti statybos produktų pateikimo į Lietuvos Respublikos rinką ar tiekimo jai reikalavimus nustatančiuose teisės aktuose nurodyti dokumentai. Techninis prižiūrėtojas privalo tikrinti atliktų statybos darbų kokybę ir informuoti statytoją (užsakovą) apie tuos darbus, kurie neatitinka statinio normatyvinės kokybės reikalavimų, ir reikalauti, kad trūkumai būtų pašalinti.
Deja, kaip rodo Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (VTPSI) pareigūnų atliekamų techninių prižiūrėtojų veiklos patikrinimų rezultatai, vis dar nustatoma šių specialistų darbo trūkumų.
Praeitais metais 337 kartus tikrinta modernizuojamų namų statybos techninių prižiūrėtojų veikla, pažeidimų nustatyta 21 patikrinimo metu. Dažniausiai pasitaikantys trūkumai nėra reikšmingi teisės aktų reikalavimų pažeidimai ir, VTPSI pareigūnams pareikalavus, jie nedelsiant pašalinami. Tai nustatyta tvarka nepildoma visa privaloma statybos vykdymo dokumentacija, nedaromi įrašai apie statinio projekto pakeitimus statybos darbų žurnale, nesurašomi paslėptų darbų aktai. Techninės priežiūros specialistas ne visada kontroliuoja, kad rangovas, nustatęs projekte klaidų, darbų nevykdytų nepranešęs statytojui, projektuotojui ir kol nepataisytas projektas. Vis dar nepakankamas dėmesys kai kurių darbų kokybei, pvz., langų ir durų staktų hidroizoliacijos, apkamšymo ir įtvirtinimo darbų prieš angokraščių tinkavimą, cokolio ir išorinės sienos apšiltinimo plokščių sandūros įrengimo ir kt. Kai kurie prižiūrėtojai nepasižymi reiklumu, statybininkai į jų pastabas reaguoja vangiai, delsia ištaisyti nekokybiškai atliktų darbų trūkumus.
Už pareigų nevykdymą ar nepatenkinamą vykdymą statybos techninis prižiūrėtojas atsako pagal Civilinį kodeksą ir Administracinių teisės pažeidimų kodeksą (bauda nuo 289 iki 1448 eurų). Už statinių techninės priežiūros taisyklių nesilaikymą 2014 metais skirta 2027 eurai baudų. Bet, ko gero, skausmingiausia poveikio priemonė yra kvalifikacijos atestato galiojimo panaikinimas ar sustabdymas. Tai reiškia, kad toks specialistas kurį laiką negalės vykdyti statybos techninės priežiūros. Iš viso praeitais metais pagal VTPSI Statybos produkcijos sertifikavimo centrui pateiktą informaciją apie nustatytus pažeidimus, prašant įvertinti techninės priežiūros specialistų veiklą, sustabdytas dviejų kvalifikacijos atestatų galiojimas, dviem prižiūrėtojams pareikštas įspėjimas, į vieno padarytus pažeidimus nuspręsta atsižvelgti ateityje vertinant jo veiklą.
Piniginės baudos ar veiklą leidžiančio dokumento praradimas, be abejo, drausmina techninius prižiūrėtojus. Tačiau VTPSI patikros epizodinės – kad ir atliekant jas iš anksto neperspėjus, statybvietėje negarantuojamas šimtaprocentis kokybės reikalavimų laikymasis. Svarbų vaidmenį galėtų atlikti gyventojai. Modernizuojamo namo gyventojams (jų atstovams), labiausiai suinteresuotiems darbų kokybe ir nuo jos priklausančiu galutiniu modernizavimo rezultatu, būtų naudinga susipažinti su atskirame statybos techninio reglamento STR 1.09.05:2002 „Statinio statybos techninė priežiūra“ skyriuje detaliai išvardytais aspektais, kuriuos privalo tikrinti statybos techninis prižiūrėtojas. Tuomet, kilus abejonių, būtų lengviau konstruktyviai diskutuoti su prižiūrėtoju ir pasiekti, kad nekokybiškai atliktų darbų trūkumai būtų ištaisyti ar panaudotos netinkamos medžiagos pakeistos.
Kokybės atžvilgiu ypač svarbu, kad techninis prižiūrėtojas sąžiningai vykdytų praeitais metais aplinkos ministro įsakymu nustatytą naują pareigą – būti statybvietėje pradedant kiekvieną naują statybos darbų technologinį procesą ir jo metu ne rečiau kaip 2 kartus per savaitę.
Nors VTPSI aktyviai dalyvauja namų modernizavimo kokybės kontrolės ir užtikrinimo procese, ja statybvietėje nuolat rūpintis – statybos techninio prižiūrėtojo pareiga. Statybos valstybinės priežiūros pareigūnai pastebi, kad vis dažniau techninės priežiūros specialistai bendrauja su gyventojais, bendradarbiauja su statybos, projekto vadovais, užsakovais ir bendrai ieško iškilusių problemų sprendimų. Todėl nekokybiškai atliktų darbų nustatoma vis rečiau. Kai techninis prižiūrėtojas savo pareigas vykdo netinkamai, namo gyventojai turėtų informuoti VTPSI teritorinį skyrių, praneša VTPSI.
Paslaugos
Tai fizinių kūnų spinduliuojamos temperatūros fiksavimas per atstumą. Jie leidžia nustatyti pastatų, įrenginių ir kitų pramonės elementų šiluminės izoliacijos būklę, statybinius defektus, įrengimų techninį stovį.
Jeigu namas yra nesandarus, dėl stiprios oro infiltracijos prarandamas milžiniškas kiekis energijos.
Pelėsių grybeliai – tai mikroskopiniai augalai – parazitai. Pelėsiai į aplinką išskiria ir nuodingų, sveikatai pavojingų medžiagų, jie yra įvairių mikozių sukėlėjai. Pelėsius naikiname su ozono generatoriumi. Ozono generavimui naudojami patentuoti naujos aukščiausios kartos elementai, dėka kurių nesusidaro ir į aplinką neišskiriami azoto oksidai.
Statinio diagnostika, specializuotą katilinių diagnostika, šilumos ūkio diagnostika ir bandymai, medžiagų drėgnumo matavimai, nustatome langų charakteristikas, naikiname kvapus, aplinkos parametrų matavimai, elektrofiziniai matavimai ir bandymai, vėdinimo sistemų diagnostika.
Energijos taupymo konsultacijos padės ženkliai sumažinti šildymo išlaidas individualiame name, daugiabutyje, komercinės arba pramoninės paskirties pastate.
Pastato energinio naudingumo sertifikavimas – teisės aktų reglamentuotas procesas, kurio metu nustatomas pastato energijos sunaudojimas, įvertinamas pastato energinis naudingumas priskiriant pastatą energinio naudingumo klasei ir išduodamas pastato energinio naudingumo sertifikatas. Pastato energinį sertifikavimą turi teisę atlikti tik specialistas, turintis galiojantį pastatų energinio naudingumo sertifikavimo kvalifikacijos atestatą.
Atstovaujame daugiabučių butų ir kitų patalpų savininkams rengdami, įgyvendindami ir administruodami investicinius daugiabučių namų renovacijos projektus.
Statinio statybos techninė priežiūra – statytojo (užsakovo) organizuota statinio statybos priežiūra (nuo statinio statybos pradžios iki statinio pripažinimo tinkamu naudoti), kurios tikslas – kontroliuoti, ar statinys statomas pagal statinio projektą, statybos rangos sutarties (kai statyba vykdoma rangos būdu), įstatymų, kitų teisės aktų, taip pat normatyvinių statybos techninių dokumentų, normatyvinių statinio saugos ir paskirties dokumentų reikalavimus.
Statinio ekspertizė – esamo ar statomo statinio techninės būklės įvertinimas, norint nustatyti, ar statinys atitinka įstatymų numatytus esminius statinio reikalavimus.
Statybos kainos apskaičiavimas ir pagrindimas. Sudaromi sąmatiniai dokumentai vykdant individualaus namo ar kitos paskirties objekto statybą.